探索热点城市“带押过户”:部分城市已实际执行交易成本降低1/3

探索热点城市“带押过户”:部分城市已实际执行交易成本降低1/3

近日,全国多地推出二手房交易新模式“带费过户”。据《第一财经日报》记者粗略统计,今年8月以来,广州、深圳、珠海、昆明、南京等十余个热点一二线城市已出台或已实际执行“转按揭”新政。

9月21日,中国人民银行广州分行近日下发《关于鼓励辖内银行机构推广二手房“有偿转让”模式的通知》,提出推广“有偿转让”应兼顾便捷性和资金安全性,同时鼓励结合实际探索“有偿转让”模式。据了解,这是国内金融机构首个明确鼓励推广“带费转账”的正式文件。

多位受访专家表示,“转按揭”是提振楼市尤其是二手房市场的重要举措。相对于还清房贷后才能解除抵押和转让,“带抵押转让”可以降低成本、缩短周期,有利于新市民购房,也促进了换房需求。预计将有更多城市效仿“以房抵贷”模式,未来有望全面推行。

政策实际执行情况如何?9月25日,记者联系了广州多家国有及股份制银行的分行,各家银行均表示还在研究细节,但目前没有进一步的执行,尤其是在抵押权分属不同银行的情况下。实行“有抵押转让”的可能性不大,但未来银行内部有抵押转让应该没问题。

深圳首例“公证存款+免赎楼过户”

9月1日,深圳市坪山区司法局发布《第一!坪山公证处完成深圳首笔“公证存款+免赎楼过户”二手房交易服务,践行二手房交易新模式!”一篇文章。至此,深圳完成了首笔“公证存款+免抵押楼宇过户”的二手房交易,成为首个实行“抵押过户”模式的一线城市。

来自坪山公证处官网的消息称,6月中旬,该处与交易各方签订了资金监管(保证金)服务协议,7月底顺利完成了带抵押过户、资金结算和抵押登记注销,8月中旬完成了房屋交接和尾款结算。这笔交易涉及十几套房子,交易资金4000多万元。

坪山公证处表示,“抵押过户”模式省去了楼房赎回环节,也省去了双方在楼房赎回过程中的钱款利息、担保费等楼房赎回费用。按照目前市场一般的建筑赎回费用,交易成本可以直接降低三分之一。对于查封房产的交易,由于楼房赎回成本较高,减持比例无疑更大。但值得注意的是,这项业务目前只针对不良资产和查封不动产。

传统的二手房交易需要“先赎楼再过户”,流程比较复杂,整个周期可以长达一个多月。通常的操作流程包括:卖方借款或买方垫资还清银行贷款,然后解除抵押,交易过户,再由买方重新设立抵押,一系列流程缺一不可。登记完成后,买方银行放款,卖方最终可以拿到剩余房款。

在这个过程中,卖方往往需要花费大量的时间来筹集资金,去银行办理预付款等。如果卖方寻求社会“过桥资金”,会增加风险。记者了解到,贷款机构的“过桥”费一般是借款金额的万分之八左右。如果卖家借100万元“过桥”30天,将产生24000元的“过桥”费用。时间越长,产生的“过桥”费用就越多。

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