财政部要求不得通过国企购地虚增土地出让收入,地方城投平台拿地将得到规范

财政部要求不得通过国企购地虚增土地出让收入,地方城投平台拿地将得到规范

#财政部要求不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,地方城投平台拿地将迎规范化#2022年以来,由于房地产市场下行压力,土地市场也承压。与往年10大房企不同的是,总有几家民企掌门人。在今年的地方拍卖市场,被称为“杨国屏”的央企、国企、城投平台成为绝对主角。然而,财政部发布的最新政策可能会对目前“杨国屏”主导当地拍卖市场的格局产生影响。

10月13日,财政部发布《关于加强“三公经费”管理严格控制一般性支出的通知》(财预[2022]126号,以下简称“126号文”),其中提到,严禁举债储备土地,不得通过国有企业购买土地虚增土地出让收入,不得以各种借口虚增财政收入弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务控制,建立严格的债务审批制度,禁止新增各类隐性债务,有效防范事业单位债务风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,这一政策说明,虽然目前各地土地财政压力较大,但以国企名义拿地,变相增加土地出让收入,仍是不可容忍的。

不得虚增土地出让收入。

126号文指出,近年来,各地各部门严格落实过紧日子要求,不断优化财政支出结构,大力压缩一般性支出,取得了明显成效。但仍有一些地区或部门对一般性支出控制不严,存在“三公”经费不降反增、年底突击花钱等问题。为此,财政部要求进一步加强“三公经费”管理,严格控制一般性支出,其中提到不得虚增土地出让收入和财政收入。

严跃进指出,这一政策的出发点是加强“三公经费”管理,严格控制一般性支出,缓解当前财政收支矛盾,但也无意中提示了以“杨国屏”名义拿地变相增加土地出让收入的风险。过去一年多,土地市场降温。国家统计局数据显示,前8个月,房企土地购置面积同比下降49.7%。据中原地产研究院统计,截至10月15日,全国拿地总额排名前10的房企中,除了深耕杭州的民企滨江集团和国企万科外,其余均为央企或国企。前几年,碧桂园、融创、龙湖等民营企业都是TOP10的常客。

克而瑞房地产研究中心8月1日发布的报告显示,6月全国300个城市商业用地总成交建筑面积7803万平方米,环比下降41%,同比下降近50%。在企业拿地层面,仍有近四成房企投资停滞。即使核心城市的热点地块带动整体土地拍卖回暖,但民营企业依然不多见。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李对《华夏时报》记者解释说,从去年下半年到现在,地方政府出让的很多地块都被地方国企,尤其是区级和城投平台的国企收购。这种拿地在很大程度上可能只是为了支撑土地市场,维持目前的地价水平。

城投平台不再“垫底”

事实上,在三类“杨光郭萍”企业中,与SASAC管理的21家从事房地产开发的央企和国企相比,地方政府和财政部门监管的城投平台拿地的潜在风险更受舆论关注。

中泰证券研报显示,2022年1-9月,城市土地投资额占全国土地出让金的11.77%。江西城市征地比例最高,占26.59%,江苏、湖南、四川、重庆城市征地比例为15%-25%。

全国范围内,嘉峪关市、黄石市等5个地级市,土地占用超过50%。遂宁市、岳阳市等18个地级市占用土地30%-50%;盐城、常州、宜昌、绍兴、柳州等30个地级市拿地占比20%-30%。

值得注意的是,上述城市中土地投资占比相对较高的城市大多为三四线城市。“城投企业拿地是今年全球土地市场的新特征,但显然是为了支撑市场。”严跃进指出。

和硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者指出,以房地产开发为主的央企、国企拿地肯定没问题。现在主要的问题是,如果城市投资抄底,风险会更大。比如一些本身市场价值不是特别优越的地块,从事房地产开发的房企一般不认同它的价值。最后市里投了赞成票。而城投并不具备优秀的开发、产品创造和营销能力,所以这种情况下存在亏损的风险。

上述中泰证券研究报告指出,在土地市场疲软时期,城投公司参与土地拍卖,一方面可以较低成本获得土地,未来获得土地升值后的利润;另一方面,大量购地也会给城投公司带来资金占用压力,增加外部融资需求。李指出,虚增土地出让收入还可能鼓励地方政府乱花土地出让收入。由于土地出让收支不是预算收支,地方政府通过“杨国屏”的这部分收支没有经过严格审计,可能造成一些不必要的支出,形成隐性债务风险。

此外,126号文还要求,2023年继续按照“只减不增”的原则安排中央部门“三公经费”财政拨款预算,地方财政也要按照这一原则从严从紧安排“三公经费”。严禁事业单位大手大脚、铺张浪费花钱。

此外,地方各级财政部门在坚持严格控制一般性支出、厉行节约、勤俭办一切事业的同时,要依法依规组织财政收入,不断整治乱收费,坚决防止滥征税款,杜绝乱收费、乱罚款和各种摊派,不增加市场主体的负担。坚决落实党中央、国务院确定的减税、退税、降费政策,确保应减尽减、应退尽退,依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。

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